NHKでも特集されているアスベストが不動産の資産価値を下げる原因に！？賃貸経営のネックになる可能性も・・・

アスベストなんてもう、昔使われていた危険な建材に含まれる成分、くらいのイメージかもしれません。確かに昔はゴワゴワしたアスベストなどが吹付けられていたけれど、今ではよほどのことがない限り見ることもなくなった、と考えられている方もいるでしょう。

ただ、実はつい最近にもNHKで取り上げられたほど、アスベストの被害はまだ続いています。手抜き工事やずさんな管理によって、住宅街でもアスベスト飛散事故は起きているというのです。もみ消しを行おうとする業者もいるなど業者の違法行為もあとを絶たず、意外な身近な場所でも未検査のままで解体された建物からの高濃度のアスベスト飛散が確認されているんだとか…。
築地市場の解体のニュースもまだ記憶に新しいですが、これも決して、他人事ではありません。

しかも、アスベストは少なくとも2006年まで使われていた可能性があります。少しずつ含有率に規制が入っていたため、量自体は減っているものの、ゼロになったのは最近のこと。実はいまだに、過去の建材ではないのです。

適正価格でリフォーム補助付き、なのに空室が目立つ…。ある賃貸経営者のお悩み

これは、あるオフィスビルを所有されているオーナー様のお話ですが…。

そのビルは、昭和57年築のオフィスビルで新耐震の基準もクリア。まめにメンテナンスを重ねられ、古さはあるものの大切にされている建物ならではのキレイさがある物件です。駅からそう遠くなく、人通りがある通り沿いにあるため立地も悪くない。それなのに、区分されているオフィスの空室が目立つことに悩まれていました。

敷金や礼金は抑えめ、解約予告期間も3ヶ月前とかなり借り主様へ配慮され、家賃も見直し、努力を重ねられていましたが、それでもなぜか満室にはならないという物件をお持ちだったのです。もう内装代負担などさらに思い切った負担が必要なのかとすら考えていらっしゃいました。

原因がわからず頭を抱えていたところ、委託している管理業者からの問い合わせがありました。「ビルの非常階段と倉庫の天井にある吹き付けにはアスベストが使われているんじゃないのか。内覧に来られたお客様がこれを気にされ、契約までのネックとされる方が多いのでなんとかしてほしい」とのこと。

予想外の指摘に驚きながらアスベスト調査を行ったところ確かにアスベストが含まれていることが発覚。すぐに一般的なアスベスト対策である「アスベスト封じ込め」を行い、管理業者を通じて調査報告書を開示したところ、少しずつ物件が埋まるようになり、ついに黒字化を達成されたのです。

「まさか自分の所有物件にアスベストが含まれているとは思いもしなかったし、アスベストに対して、ここまで意識されているとは思わなかった」と話されていました。

アスベストが疑われると、物件の資産価値まで下がる！？

アスベストが含まれていても空気中に飛散する状態でない限り、健康被害が起こる可能性は低いとされています。ただ、問題は「アスベストがそこにある」という事実が資産価値を下げてしまう可能性があること。アスベストのような吹き付け建材には、思った以上に拒否反応を示される可能性が高いのです。

特に不動産売買を行う場合、アスベスト調査の有無は必ず確認される項目となっています。過去に調査が行われていた場合、その調査報告書を添付するのが一般的です。

たとえ健康被害の可能性が低いアスベストでも、そこにアスベストがあるというだけで不動産購入希望者の不安要素となります。もちろん、不動産業者もこの点を物件のネックと判断するため、査定価格にも影響が出るでしょう。

すると結果的にアスベストが資産価値を下げることにつながってしまいます。

アスベストが完全に禁止されたのは、2006年。1995年までは5％までの使用が認められていた

アスベストが使われていたかどうかは、規制が入った時期を見るとある程度推測することが可能です。

年	規制内容
1975年	「特定化学物質等障害予防規則の改正」施行アスベスト含有率5％までの建材が禁止に
1986年	「ILO石綿条約」採択アスベストの吹付けが禁止
1995年	「労働安全衛生法施行令」改正アスベスト含有率1％以上の建材が使用禁止に
2006年	「労働安全衛生法施行令」改正アスベスト含有率0.1％以上の建材が使用禁止に

この歴史の通り、少なくとも2006年まではアスベストが0.1％以上の建材が使用されていた可能性があります。もう過去のものだと思われがちなアスベストが入った吹付けも、1986年頃に建てられた建物には使用されていてもおかしくありません。

つまり、築10年〜築30年くらいの建物でも、アスベストが含まれている可能性が大いにあるということ。アスベストが過去のものだとはまだ、言い切ることはできません。

疑われる前に、アスベスト調査と対策を

「もしかしたら、あれはアスベスト…？」
古い建物を見て、そんな風に考えてしまったことはありませんか？

あなたが所有する不動産も、きっとそんな目で見られています。賃貸経営や不動産売買を有利に進めたいなら、そんな疑いの目を向けられる前にアスベスト調査は必ず行っておいた方が良いでしょう。アスベストがないことが証明できれば、それだけで大きな信頼を得ることができるのです。

現在一般的に使用されている建材でもアスベストとよく似た建材も多くあります。たとえプロの目でも、パッと見ただけでそれがアスベストであるかどうかはわかりません。

多くの実績があり、アスベスト除去や解体までノンストップで行える調査業者に

アスベストなど社会問題になったことのある建材であれば、行政に頼るべきだと思われている方も多いですが、実際は民間の建物の調査は行っていない場合が多いです。ただ、自治体ごとに助成金を出している場合もあります。そのため、民間調査業者にアスベスト調査を依頼し、そういった制度に頼っていくのが一般的です。

費用は3〜5万程度。
疑わしい場所のサンプル採取→分析→調査結果の報告という流れで行われます。

調査業者は様々で、調査を専門とする業者や解体を得意としている業者もいます。もちろん、どの業者にもメリットデメリットはあるものです。でも、過去に多くの実績があれば様々なケースを想定した調査を行うことが可能ですし、除去や解体までノンストップで行える業者であれば調査後のことも見据えた提案が可能です。そういう意味では、調査だけでなく除去も解体も広く対応できる業者に頼むことをおすすめします。

「どうせ頼むならきちんと最後まで見てもらえる業者で」と当社を選んでいただけるお客様も多いです。

実際にアスベスト対策をされた方々の声

丁寧に説明してもらえて、安心しておまかせできました

アスベストなんて気にしたこともありませんでしたが、お客様からの指摘を受けて調査を依頼しました。すると、とても珍しいケースのアスベストだったことがわかりました。
丁寧な報告書とともに説明していただけ、除去までスムーズに進めていただけたので本当に助かりました。

近隣への配慮がとてもありがたかったです

アスベストが見つかっている建物の解体は、非常に気を使う必要があるとのことで、近隣へ迷惑をかけずに無事終えられるかをすごく心配していました。
でも、調査時から解体の時のことを想定した説明をしていただけ、近隣への対策も万全なものにしてもらえたおかげで、不安も解消。もちろん、説明どおりに進行してもらえたおかげでトラブル無く解体を終えることができました。
これで心機一転、頑張ることができそうです。どうもありがとうございました。

築40年を超えるビルでしたが、きれいに除去してもらえました

保有しているビルが築40年を超える物件だったため、間違いなくアスベストは含まれているだろうと思いながら、調査を依頼しました。やはりかなり広範囲でアスベストは検出されましたが、調査〜見積もりまで丁寧かつ素早く行ってもらえてとても助かりました。しかも、価格への納得度も高く、こちらに依頼して本当に良かったと思えました。
おかげさまでアスベストへの心配もなくなり、安心して経営できるようになったと思います。

将来性も考えたアスベスト対策を

「静かな時限爆弾」とも呼ばれるアスベスト。過去に多くの人に健康被害を及ぼし、社会的にも大きな問題になりました。そして、広く知られているからこそ、予想以上に不動産にも大きな影響を及ぼしています。

賃貸で経営していくにも、売却するにも、相続を考える場合でも、アスベスト調査にはメリットしかありません。

将来に不安を残さないためにも、資産価値を高めていくためにも、まずは調査から。
ぜひここからはじめてみてください。